◆经济导报记者  王延锋

    13日，济南市章丘区19宗土地进行拍卖，其中唯一一宗位于章丘主城区内的住宅用地意外流拍。

    在这宗流拍的土地周边，近一两年有多宗土地成交，大部分土地价格都高于本次土地拍卖的底价。因此，本次土地的流拍意味着周边此前拿地的开发商很可能站在“高岗”上了。

    另外，在济南主城区，自2016年下半年以来土地价格也已大涨。经济导报记者日前在济南彩石片区、唐冶片区、汉峪片区等地采访，这些片区内此前拍出一些楼面土地成本1.3万元/平方米以上的土地，但这些项目大都进展比较缓慢。

“今天土地流拍了！”

    13日中午，济南东部某楼盘置业顾问张晓亮正在无聊地翻着微信朋友圈。当天是周一，去售楼处的人并不多，再加上最近楼市降温，几个置业顾问都很清闲地坐在前台刷手机。

    张晓亮突然看到一则朋友圈的信息，“今天土地流拍了！”他向同事们吆喝道。同事接过话茬：土地流拍？哪的地？张晓亮回答：章丘的土地。同事淡淡一笑：“呵呵！”

    然后，几个同事继续陷入刷手机的沉默。最近楼市销售变冷，让大家对“土地流拍”的消息已经有了“抗体”。尤其是对章丘的土地，用张晓亮的话说：章丘的楼市已经凉透了。

    在13日的土地拍卖中，章丘共有19宗土地挂牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商业商服用地、7宗工业用地，共约1224亩。土地拍卖的结果是，5宗商服用地和1宗居住用地流拍。另外，本次成交的3宗住宅用地溢价率也很低，只有1宗土地溢价率为3.7%，另外2宗土地以底价成交。而且，这3宗住宅用地均不在章丘主城区，而是在章丘西部的济南植物园附近和龙山街道，土地价格比较低廉。

    本次流拍的1宗住宅用地，位于章丘区鲁宏大道以北、绣水大街以西，属于章丘比较好的位置。本次土地拍卖的起拍价为4167元/平方米，是一个比较合适的价格。在去年和今年上半年的土地拍卖中，在这宗土地的附近，章丘曾拍卖出5000元/平方米以上、6000元/平方米以上甚至7000元/平方米以上的楼面地价。现如今，4167元/平方米的楼面地价居然流拍，这让章丘楼市的热度彻底降了下来。

土地市场冷嗖嗖

    除了章丘，今年下半年以来全国土地市场的凉风一路蔓延，流拍、底价成交等现象频频出现。

    8月10日，太原市位于主城区的8宗地块进行拍卖，这些曾被市场寄予很高期望的土地全部流拍；7月23日，上海市中心区域，杨浦区内环内一幅住宅用地拍卖，因没有房企报名而流拍；7月23日，苏州市7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中3宗居住地块流拍；7月11日的下午，杭州良渚街道1宗住宅用地，在报名终止前半小时终止挂牌，市场消息是因为无开发商报名；在合肥市，从6月28日到7月18日的20天时间内，有4块地流拍……

    经济导报记者注意到，在去年年底济南主城区内的兴隆片区也曾出现土地流拍。但其流拍的原因是出让土地绑定了较高的产业引入条件等，一般开发商无力达到，因此其流拍并未引起市场的波澜。除此之外，济南主城区近一两年尚未出现住宅用地流拍的案例。而且，在今年7月13日，济南有7宗土地进行拍卖，虽然其拍卖轮次较少，但底价较高，最后其成交价依然不低，位于东部雪山片区的土地楼面价在1万元/平方米左右。

高价地项目进展缓慢

    济南主城的土地市场表现依然坚挺，但众多业内人士对2016年以来成交的部分高价地项目感到担忧。“开发商拿地一定要谨慎。有的开发商这一两年利润很高，但一两个高价地项目，可能就会让它把利润全赔进去。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者说。

    那么，济南近两年成交的高价地项目进展如何呢？

    13日，经济记者来到济南市旅游路以南、凤凰路两侧的小汉峪地区。这里属于济南的汉峪片区，目前凤凰路正在从旅游路向南修建，未来将打通至二环南快速路。

    在凤凰路东侧，有一个片为“保兴汉峪片区A07地块建设项目”的土地已经围挡。但在围挡内，还有大量的渣土未清理，还看不到大规模动工的迹象；而在凤凰路西侧，在前述A07地块对过，还有大片的土地荒芜着。在去年8月份，这些土地都已经进行拍卖。其中，A07地块土地成交楼面地价1.4万元/平方米，开发商同时需要配建安置房，业内预计开发商实际土地楼面成本可达1.8万元/平方米。而金科在附近所拿土地的楼面成本也很高：其土地成交楼面地价也为1.4万元/平方米，但因其配建的安置房比例更高，业内预计其部分地块的土地楼面成本可达2万元/平方米。

    在东绕城高速公路以外的唐冶片区，飞跃大道以南也有几个项目进展比较缓慢。其中，保利斥资26亿元在此拿下了178亩土地，楼面地价9936元/平方米，加上配建安置房成本后，业内预计其楼面土地成本达1.4万元/平方米。经济导报记者在现场看到，保利地块已经围挡，但同样看不到大规模动工的迹象。在保利地块的东侧，是山钢地产的土地，去年拿地成本为1.21万元/平方米，目前地块内还一片荒芜。

    “按照正常的开发商节奏，汉峪片区和唐冶片区的土地是在去年8月份成交的，现在已经成交一年，是该入市的时候了。但各地块进展缓慢，其重要原因就是土地成本太贵。”济南东部一楼盘销售负责人张钰对经济导报记者说。

    除了尚未入市的土地，也有一些高价地项目已经入市，比如位于彩石片区的中铁城项目。

    中铁城是一个超级大盘，项目总占地面积58.81万平方米，地上规划总建面71.02万平方米。置业顾问介绍，该项目分三期开发，目前正在销售一期产品，包括别墅、洋房、高层等产品。其中，别墅产品销售较好，洋房在售3栋楼，高层产品尚未销售。据了解，该项目洋房产品销售价格为2.7万元至3万元/平方米，远远超过距离市区更近的唐冶片区的普通住宅产品，这令一些市场人士对项目销售并不是很看好。“虽然是洋房，但价格确实贵了不少，项目销售速度一般。”张钰分析。

“房住不炒”可期

    张晓亮感慨，自己没有赶上好时候。他今年刚刚入职，入职时开发商提出了“本科”学历的条件，专科毕业的他托关系找人最终进入单位。没想到，他入职后济南的楼市就开始降温了。

    “现在我们项目销售压力很大，每天例会都在说加快销售，还找了很多渠道公司打电话，但售楼处来客量仍然一般。而且，现在市场观望氛围很浓，很多人来了只是看一看，跟以前那种看了马上就买的情况大不同。”张晓亮说。

    世联行山东区域总经理朱江向经济导报记者分析称，其实章丘的土地流拍有必然因素。“一个是章丘的房价已经下跌，部分楼盘价格下调幅度还比较大；另一个是章丘土地供应量比较大，市场有点供过于求；三是土地拍卖底价不低，4167元/平方米的价格虽然比此前成交底价低，但在当地楼市下滑的大背景下，这个价格并不低。”

    对于济南主城房价的走势，朱江认为目前市场上的预期已经逆转。“以前大家预期房价涨，可以买可以不买的会选择买，可以早买也可以晚买的会选择早买；但现在大家预期房价稳定甚至下降，可买可不买的就不会买了，可以早买也可以晚买的就选择晚买了。这就造成需求降低，销售变缓。”

    朱江认为，未来济南楼市将继续降温，但说不上“冰冻”，市场需求依然在。“市场可能出现结构性价格下调，比如章丘的房价已经在下跌，还有一些高价项目也在降温。

    对于目前的市场，朱江并不是很悲观。“这不就是国家调控的理想目标吗？房价稳定，部分房价过高的项目甚至向下修正。在这样的市场下，‘房住不炒’才可以真正实现。因为，炒房不再是一件‘稳赚不赔’的事情了。”

责任编辑：张慧