导报首席记者韩祖亦济南报道
去库存的压力，不仅在普通住宅领域，商业地产更甚。经济导报记者连日来调查发现，作为开发商为规避商业地产项目运营上的不确定性而打造的类住宅产品———公寓，在经历此前数年的火爆抢购后，因宏观大环境及供求关系变化等因素，如今已陷入“冰窟”。
相关部门发布的最新数据显示，截至 12月 23日，今年以来济南网签商品房 12.8万套，其中包括住宅 8.9万套，但公寓仅有 450套，占比不到千分之四，成为今年济南市场上卖得最差的物业种类。济南住宅与房地产信息网的数据也显示，25日与 26日公寓销售套数均为零。
“几年前，在一系列政策调控下，住宅市场遇冷，开发商不得不向商业地产领域转型，地方政府也推出了一系列商业用地。一时间，商业地产成为楼市的香饽饽。然而，经过此后数年的市场消化，以及民众对普通住宅的消费惯性，如今商住公寓面临的去库存压力非常大，这一物业种类前景堪忧。”同策咨询研究部总监张宏伟对导报记者表示。
美梦破碎
2011年自称“砸锅卖铁”购买华强广场公寓的济南市民刘先生，虽然如今每月有 2500元左右的出租收入，但提起这笔投资，仍然后悔不已。
“当时，国家正在继续加码房地产调控政策，‘国八条’、‘限购’、‘限贷’政策全面升级，让我对住宅市场的价格走势不再看好，转而关注当时如雨后春笋般涌现的商业地产项目。”在济南某大型国企工作的刘先生，在多方考察并权衡可用资金后，最终选择了位于济南市解放路和山大路交界口的华强广场项目。
事实上，华强广场在当时可谓济南商业地产市场上的“明星项目”。2009年 10月 19日，在济南市土地交易中心，经过 89次举牌竞拍，总面积约 45亩的铁职地块使用权被深圳华强集团以 6.57亿元的天价拍得，溢价 4.19亿元，约合每亩 1460万元，成为当时济南地区的“地王”。根据深圳华强集团的规划，其将成为集团电子信息高端服务业全国战略布局的重要组成部分，并将进一步完善山东省电子信息产业的产业链。
在刘先生看来，商业地产项目不比住宅，更是一种投资品，地段是最重要的选择因素。“这里是济南电子产品交易中心，人流密集，各种与电子产业相关的创业公司也聚集在这里。公寓虽然面积小，但租赁的需求非常大，租金收益便可在很大程度上覆盖投资，关键是升值空间可观，过几年一出售，就能获得不错的投资收益。”
华强广场项目开盘时，售楼中心熙熙攘攘，民众争先恐后抢购，更让刘先生坚定了自己的判断。“每平方米 1.8万元的均价，相比周边住宅均价可谓翻番。虽然建筑面积仅有56平方米，但总价依然是个不小的数字。我东拼西凑才筹够，心想着过几年便可售出套现。”刘先生说。
然而，之后华强广场公寓项目的价格走势，大大超出刘先生的预料。“我有过价格停滞不涨的心理准备，但从未想过是这样大幅度的下挫，现在真是‘砸在手里’了。”
难以幸免
26日中午，寒风凛冽，导报记者来到华强广场售楼中心。这一 2011年 4月便开盘的项目，经历逾 4年半的时间仍未完成销售。
“C、D、E座公寓的销售均价是12499元 /平方米，B座的均价稍高些，是 12999元 /平方米。这已经是开盘后最低的价格了，也是最好的购买时机。”华强广场置业顾问卢山表示。
然而，2011年 4月 17日华强广场公寓项目开盘时，C座、D座两栋商务公寓被首推，共 624套房源，面积 40-60平方米，C座均价 17000元 /平方米，D座均价 18000元-19000元 /平方米，成交客户仅享受一次性付款九八折、按揭九九折的优惠。以此计算，4年后，该项目公寓单价下滑了逾 30%。对此，卢山也坦言，交易价格大幅下滑是不争的事实。“之前购买的投资者，的确是损失了。除非是急用钱，不然很少有人会出售，因为他们的价格相对我们如今的现房销售价格来说，没有丝毫竞争力，需要低于成本出售。”
知情人士告诉导报记者，深圳华强集团当初踌躅满志拿下的这一项目，除了 4层的电子专业卖场盈利外，公寓项目的开发最终是亏本的。“2013年后，商业地产项目便不景气了，这里面的因素很多。今年济南市场的公寓销售也很不景气，华强广场项目自然难以幸免。”
责任编辑：张一一
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