◆经济导报首席记者　王延锋　青岛报道

　　青岛CBD核心区内，作为当地首个拍卖的地下商业地块使用权项目，从诞生之初，青岛中央广场就备受关注。就是这样一个项目，虽然已经开工5年多,但目前仍未完工。

　　青岛中央广场的开发商为青岛华筑置地有限公司（下称“华筑置地”），该公司也曾是青岛海牛足球俱乐部的控制方。但目前，人们熟知的青岛海牛已经远去，华筑置地控制的青岛中央广场也已经被司法冻结。青岛中央广场项目的曲折开发路，折射了地下空间开发存在的难题。

买房多年仍未网签

　　9月20日，青岛市敦化路、连云港路交叉口东南角，四周一圈摩天大厦，一处地下建筑正在施工中。这就是当地颇为知名的青岛中央广场项目。青岛中央广场售楼处的沙盘显示，该项目周边有两栋高度超过200米的摩天大楼，还有17栋甲级写字楼，周围商务办公人群超过30万人；周边有54个住宅小区，住宅价格超过2万元/平方米；周围有3号地铁线。

　　看起来这个项目很不错。在2011年7月，青岛市举行第一次地下商业用地使用权土地拍卖会，该次拍卖的地下商业用地位于青岛市市北区中央商务区中心广场的地下空间范围内，由于地处中央商务区总体规划的核心部位，被称为CBD中心。该项目土地面积为94835.2平方米，预计商业总建筑面积近12万平方米。最终，华筑置地以1.6亿元的价格拿下该宗土地，楼面地价只有950元/平方米。

　　经济导报记者注意到，青岛中央广场于2012年3月20日正式奠基开工。2013年1月份，该项目的规划建筑方案在青岛市规划局官网上进行公示，根据公示，项目将打造一座中心广场，由地下三层组成，其中地下两层为商业区域，将有大型超市、精品百货等业态，负三层将建近4万平方米的停车场，停车位达1100余个。根据当时的报道，该项目将打造亚洲规划最大、环境最优、业态最全的地下产权商业中心。

　　也就是从2012年开始，中央广场项目对外销售。青岛市民张先生就在这里买了一套商铺：总价40多万元，他交了20多万元的首付款后，只和开发商签署了一份“借款协议书”。因为开发商并未取得预售证，因此不能签署购房合同。经济导报记者注意到，一直到今年，该项目仍在销售，但买房人不久就发现，在交了首付款之后，却迟迟不能网签。原因出在哪里？

　　经济导报记者从青岛市不动产交易中心了解到,该项目不能网签的主要原因是“项目被法院查封”。青岛网上房地产“预售许可证公示”的信息显示，青岛中央广场总套数436套,可售总套数为434套,这就是说该项目目前仅有2套办理了网签。

与开发商资金链紧张有关

　　那么，青岛中央广场项目到底为何走到了如今的境地？

　　20日，经济导报记者在青岛中央广场施工现场看到，项目已经挖好地下三层，有一些工人正在做浇灌混凝土、焊接钢结构等工作。但一位工人向经济导报记者表示，目前工程的进度并不是很快，干活的人也并不是很多。“去年的时候，项目有700多人在干活，现在也就不足百人在干活。由于工程量很大，如果就现在这些人干活，工程完工遥遥无期。”

　　在项目附近一写字楼上班的张先生表示，这个项目已经停滞多年。由于施工工地“挡道”，造成青岛中央商务区核心区内的敦化路、连云港路迟迟无法通车。一直到2016年，该项目回填一部分，敦化路才随之通车，但此后项目进展依然缓慢。

　　对于进展缓慢，业内认为这跟开发商的资金实力有关。一个例证是，华筑置地此前陷入多起司法纠纷。

　　经济导报记者在全国企业信用信息公示系统查询到,华筑置地成立于2010年12月,经营范围涉及房地产开发、经营及销售。该公司有两个股东，分别为青岛嘉德新业房地产开发有限公司和青岛泽雅置业有限公司。前者由北京一家投资公司控制，后者是由两个自然人持股，分别是于仲润、张浩。

　　经济导报记者查到的一份司法协助信息则显示,股权出质人青岛泽雅置业有限公司所持华筑置地股份已被青岛市中院冻结,冻结日期自2015年6月16日至2018年5月8日,冻结时间为1057天。而信息显示,这不是该公司第一次被冻结股权,此前,2014年6月16日至2015年6月15日,该公司股权状态亦是“冻结”。简单说,从2014年6月16日起至今,该公司的股权一直是冻结的。

　　华筑置地自身还有众多法律诉讼。经济导报记者查询到，从2014至今华筑置地涉及的司法诉讼至少有十多宗，与之相关的诉讼方有买房人、供应商、民间借贷人，甚至还有政府职能部门。

　　另外，经济导报记者还了解到，华筑置地曾是青岛当地知名足球俱乐部海牛足球的控制方，但目前海牛足球已经更名。

　　青岛中央广场项目一负责人张女士向经济导报记者表示，前期项目进展缓慢确实有资金链的原因。目前，资金链的问题已经有了解决方案，预计到10月份项目相关问题可能解决。

折射地下空间开发难度

　　作为青岛首个拍卖的地下商业地块，又位于青岛商务区核心区内，青岛中央广场的曲折经历跟地下空间开发的难度也有一定关系。

　　合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，地下空间开发的类型主要有三类。第一类是住宅、商办配套的地下车位、储藏室，它们伴随着住宅、商办项目而开发；第二类是人防项目，其中有些是用BT模式投资建设，建成之后投资方可以拥有使用权；第三类是独立产权类的项目，这类项目的土地是国有建设用地，用地性质就是地下空间开发。

　　无论是哪一类地下空间的开发，都面临着成本大的问题。从建筑安装成本来说，地下的成本就要更大一些。此外，地下空间的公摊都特别大，因为地下空间的一些动线分布在地上的话可能是露天，不算在公摊里，但在地下所有的动线都在公摊里面。“比如一个车位的使用面积可能只有十多个平方米，但加上公摊面积，它的建筑面积能到三十多平方米。”许传明分析道。另外，地下空间在开发中也面临着业态限制的问题。在商服产品中，餐饮类的业态目前比较火爆，但地下空间如果做餐饮类项目，在烟道设计、通风设计等方面，成本会远大于地上项目。

　　一方面成本大，另一方面地下空间客流导入方面并无太大优势。一般情况下，人们很难为了购物、餐饮等而专门进入地下，就如同样的商业街一楼、二楼生意差别很大一样，虽然可能只相差了几步路，但会影响客流的流入。“所以，并不是所有的地方都适合开发地下空间。相对来说，一些地铁站直通的地下空间开发会容易一些，因为地铁站可以强制性地把客流导入到地下。”

　　经济导报记者了解到，青岛中央广场项目处于青岛CBD核心区，并规划有地铁与之直接连通，项目自身的整体条件较好。值得关注的问题是，开发商自身资金链问题能否得以顺利解决，并带动项目“起死回生”呢？

责任编辑：张慧